房地产春天来了？是的，2021年是房地产之年！

Original 邓元杰老邓说江湖

2024-09-07

　　道理也非常简单：最近一次大限购是什么时候开始的？2016年9月底。到现在已经四年多了，是有史以来最严厉的一次调控。这次调控的最主要的政策是很多一二线城市，住房公积金必须缴五年才能买房。那么到了现在，2020年底，很多人已经满了五年；到了2021年，更多的人将满五年。

　　当这些年轻人加入买房大军，加上很多大城市的住房供给不足，房价能不大涨吗？

　　道理，就是这么简单。

　　我们可以看看2016年10月，全国二十多个一二线城市出台的限购政策。下面是当时一篇新闻的内容：

　　（2016年）“十一”长假期间，楼市迎来了新一轮的政策调控大潮。截止10月8日晚10点，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌等21个城市出台了楼市调整政策，限购限贷则成为最大亮点。

　　简单地说，北京的情况是：没有房子、但有暂住证，且连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个人所得税的 ---- 非本市户籍居民家庭。

　　上海、深圳也是五年，广州三年。

　　苏州、厦门两年，南京一年。

　　很多城市，对本市已有一套或两套房的暂时限购，限购时长不清楚。

　　这是2016年10月的政策，后来各城市又有加码。但是最严厉的政策显然是：对于非户籍的没房人士，五年限购。

　　而现在，越来越多人的已经到期。

　　京沪深，限购到期了。

　　深圳率先“井喷”。12月份的新房供应相当大，但都“日光”。

　　截止到12月份，深圳供应的新房住宅套数已经超过2019年全年。12月到12月19日，深圳住建局已经发出近20张预售证，有些房子要看房，需要“提前预约并验资100万”，但仍挡不住排队购房的大军。深圳房价本来就是过去五年最坚挺、最昂扬的，看这趋势还会延续到2021年。

　　简单看看深圳的供需情况，一切都一目了然。

　　最近十几年，深圳常住人口每年约增加30到50万。目前，深圳常住非户籍人口有900万左右。假设三个人组成一个家庭，大约300万个家庭。

　　每年深圳推出多少套新房呢？

　　2019年，深圳共计推出商品住宅43376套，供应面积同比增长15.1%。2020年，深圳计划供应4万套，实际供应可能超过4.5万套，创下过去十几年的新高。

　　但是就算过去十年累计供应45万套，相比于300万个非户籍家庭来说，也远远不够。

　　远远、远远不够哎。

　　2020年，深圳宅地供应同比上涨289.6％，可谓暴增。因此业内人士估计，明年可能再增5万套新房，2022年或许会增加6万套。

　　但这个数量，还是远远不够。

　　这就是深圳房价全国第一的根本原因。深圳人多地少，大家早都知道。

　　但人们为什么还往深圳跑呢？因为深圳的经济好，政策好，这是原因的原因，大家也都知道。

　　上海这几年的经济不温不火，房价也是温吞水。北京吗，呵呵，经济和政策大家都知道，所以是一线城市中最疲软的。其实北京的房价就像手里的一只鸟，你想让它怎样就怎样，不多说了。

　　北京不愁吃喝，上海也基本不愁，但是别的城市就不一样了。其他一二线城市一看到经济疲软，就会尽量钻空子，促进经济，不断降低吸引人口的门槛。

　　所以，人口必然进一步向长珠三角、热门省会聚集。加上深圳的房价领军全国，2021年，必然是房地产恢复性爆发的一年。

　　没办法，有买房资格的人太多，但新房有限。总不可能限购十年吧？

　　宏观形势就是这样，道理非常简单。

　　写到这里，可能有人会问：万一，未来的中国经济不好呢？

　　这的确是一个很严肃的问题。

　　对此，老邓的回答是：要看更大的“势”。

　　什么是更大的“势”？

　　更大的“势”，就是现代经济的本质。

　　人类自进入工业社会以来，城市就在日益扩大。进入信息社会以来，更是如此。工业和信息社会，要求经济必须是规模经济，所以城市必然会越来越大。

　　那么，哪些地方可以“养得起”大城市呢？

　　有水的地方。水不仅可以养活几千万人，而且工业，包括芯片工业，都需要大量的水。

　　交通还要四通八达，以降低物流成本。

　　对于我国来说，最好的地方，就是长珠三角。对外贸易，物流成本最低。

　　其次是长江流域的几个中心城市，比如南京、武汉、重庆、成都、长沙、南昌，扼守长江及其重要支流，交通便利，降低物流成本，又是局部的政治中心。

　　再次，是黄河流域的几个中心城市，比如西安、郑州。黄河再往西北，就没得说了。往下游，可惜济南不能算是一个区域性的交通中心，主要是泰山就在山东中间，虽然雄伟壮丽，但从现代经济的角度来看，其实极大阻碍了省内交通，让经济分散在各地。所以山东没有一个区域性的大经济中心。

　　从山东地形可以看出，山东发展现代经济主要靠水和外贸。水资源山东不算少，但毕竟是北方省份，黄河也被西安、郑州截留差不多了，所以还是不够。外贸，主要靠日韩。但中国和日韩的关系又主要依赖于中美关系，所以改革开放的前四十年，山东沿海地区，包括北面的烟台、潍坊，南边的青岛，搞得都不错。但是自2018年以来……

　　怎么说到山东经济了？打住打住，还是说房价。从大的形势来看，经济不行，也导致山东人口外流，山东过去几年的房价也相当疲软，济南、青岛都不行。

　　不久以前，网上不是流行一篇文章吗？以前说投资不过山海关，现在说投资不过长江，也就是南宋的版图。

　　为什么这样？其实道理很简单，现代经济就是规模经济，需要水，需要规模，需要交通便利。只有长江和珠江流域，才能满足这些条件。所以，当大城市发展到千万的人口级别，甚至向2000万进军时，黄河以及更北方的城市，根本无法和南方城市竞争。

　　除非我国不发展现代经济了，否则人口必然向长珠三角、向长江流域的几个大城市继续集中。

　　可是，我国会不再发展现代经济吗？用脚趾头想一想都知道是不可能的。

　　就算搞内循环，嗯，以内循环为主，也得发展现代经济不是吗？否则怎么和美国竞争。

　　所以，中国房价的大趋势就是：

　　在现代经济和通胀的大背景下，人口日益向长珠三角、长江流域的几个大城市集中，也会向局部的水资源相对丰富的交通中心集中。

　　这个趋势，未来十年仍不会变！

　　好了，我们现在看看2016年以来调控，北上广深的房价情况。

　　下图是过去五年四大城市的新房价格走势。可以看出，2016年秋的严厉调控，的确让房价下降了两年左右，但2019年以来，新房价格不断创下新高。

　　2020年以来，尤其是6月份以来，北上广深的上涨速度有加速趋势。

　　这个图不一定准确，因为不同的机构统计不同。但总体来看，2020年夏季以来，新房以及二手房价都快压不住了。

　　作为苏州人，老邓尤其看好苏州的房价。

　　这是因为，作为GDP全国第六的城市，苏州在长三角地区是价格洼地，均价不仅低于上海和杭州，也低于南京。而且不是低一点，而是低很多，基本上比南京和杭州低25%左右，比上海低得更多了，基本上相当于上海的40%。但是苏州的工业GDP却是全国第一，苏州籍的院士也是最多的，2500年的古城格局基本上没变过，这应该是全国独一份。

　　作为工业、人文和旅游城市，苏州的房价相对来说，严重低估！这当然是因为苏州是个地级市，政治上吃了大亏。但在明清时期，苏杭是完全可以并列的。在清朝，江苏巡抚的所在地就在苏州，管江苏；而两江总督的所在地是南京（江宁），管苏北、苏中和安徽、江西。没办法，苏南太富，清朝只能这么办。

　　现在，苏州房价又多了一剂强心剂：12月22日苏州发布新政：租房就可落户！这太猛了！毫无疑问，这会刺激人口继续流入苏州。

　　过去几年苏州哪儿最火？当然是高铁新城。苏州有四个火车站（全国有四个火车站的城市极少），最有潜力的是北站，也就是高铁站。因为这里往北极为开阔，交通也比老苏州站方便。当然，这是对苏州北部来说的，但有这么一个现代化的大车站，必然有利于人流的集中。

　　苏州高铁站（北站）的房价，已经从2014年的均价7500元/平，涨到了目前的26000元左右，下图是几个新房价格。

　　六年，涨了大约2.5倍，猛不猛？

　　我记得2016年调控时，高铁站附近的房价是16000元左右，但现在是26000元，又涨了60%多。

　　那么，高铁站附近的房价到顶了吗？

　　我在苏州有个做房地产销售的朋友，他说还远远没有到顶。由于京东已经在高铁站买了房子，准备做规模至少5000人的“京东智谷”，这是京东在全国除北京之外的第三家“智谷”（前两家在深圳和东莞），所以两年后京东的到来，必然带来一大批企业落户高铁站附近。

　　所以，未来两三年看到均价4万是没有任何问题的。

　　“以后呢？”我问他。

　　“以后，要看苏州和全国的发展，以及通胀速度了。”他说。

　　我的这个朋友30多岁，已经做了多年房地产销售，对苏州房产极为精通。当年我在高铁新城附近买房，就是咨询了他的意见。