查看原文
其他

通过这次水灾,中国北方城市的房地产估值已经大变

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07


因为微信更改了推送规则,推文不再按照时间线显示,如果不点『在看』或者没有『星标』,可能就看不到我们的推送了!如果不想错过“老邓的财经天地”,请点击上方蓝字“老邓的财经天地”,然后在右上角“...”点选“设为星标”。再次谢谢大家的关注!

本文是我前两篇文章《郑州大暴雨引发城市建设大讨论,我只给两个国内具体的学习对象就足够了》、《这次河南水灾的损失有多大?有没有人承担责任?!》的继续,但是“承担责任”那篇,我删了。

先说说为什么删文,这也和本文内容有关。

首先是这篇文章的有些内容不准确。

不准确的地方是:水库不一定泄洪,一些水库就算泄洪,也不一定走郑州市区。

我在原文中不能那么肯定。

请看下图,我标记了郑州西南四个水库的位置。从各种细节来看,几个水库即便泄洪,也基本上不会通过郑州城区。

具体细节就不说了,因为这牵涉到郑州地理和各个时间的水量。只简单说一点:水库泄洪都是为了保城市,如果郑州的这几个水库泄洪反而淹了城市,不合情理。

那么,为什么京广南路被淹得那么厉害呢?甚至在“几分钟”内隧道都灌满了水?

对此,我们可以看看京广南路的具体位置,如下图所示。

还是简单解释一下吧。郑州的地势基本上是西高东低、北高南低。京广南路处于南部,又是隧道,就更低了。它上面又有多条主干道,在7月20日下午大雨滂沱之际,郑州南部的水纷纷涌向这个低洼地带,隧道上面的多条主干道,早就积了大约一米深的水。而且隧道并非只有南北两个口,实际上不仅隧道上面有很多可透进阳光的大口,而且边沿高度经常不到一米。这样,大水很可能在几分钟或十几分钟内,灌满隧道。

请看下图,请注意图中最右边那个人,他站在马路上。可以看出,京广南路隧道入口两边的水泥墙的高度大约在70厘米左右。这样的高度是挡不住7月20日下午的大暴雨的。所以在大暴雨的中后期,大水从入口和两端同时灌入,速度很快。

另外,隧道上面也有多个巨大的天窗。以前是方便通风和采光的,现在雨这么大,而且隧道上面也不高,当大水纷纷涌向郑州南部时,也会通过这些天窗灌下来。

下图是俯拍,多台抽水机正通过天窗把水排出来。天窗的高度也就一米出头,当大水灌入旁边的马路时,就会通过天窗灌入隧道。

所以水高一旦过了临界点,会通过多点同时灌入隧道,几分钟灌满是正常的,不需要假设是水库泄洪导致。

由于《这次河南水灾的损失有多大?有没有人承担责任?!》存在这个硬伤,所以我删除了。

但是,此文的主旨,也就是造成了几十个人死亡、几千亿元的损失,需要有人承担责任,并没有变。

不过,现在我也不想再就此多说什么了。

不仅因为一个外国记者在采访时被一些郑州市民围堵,更重要的原因是,很多郑州人的回复,让我很寒心。

老邓我也是郑州人,只是最近离开郑州已经快二十年了。我对郑州充满感情,也希望郑州越来越好。可是,很多郑州人看了我的文章居然一片愤慨。他们认为我在贬低郑州,抹黑郑州。哪怕我在文章中两次称赞了郑州的无数平民英雄,称赞了政府事后救灾迅速,还是没用!

比如,下面是几个典型回复:

瞎几把BB,你还有朋友在郑州,你郑州的朋友就是这样告诉你的,如果是这样我认为你朋友眼瞎。总体给我的感觉是你只想听到你愿意听的,只想传播你愿意传播的,无非是抨击政府不作为,抨击郑州的基础建设太差,……最后送你四个字:当代汉奸
作者有点像西方媒体雇来的枪手!你了解郑州情况吗?一派胡言...还引经据典...戒于网络语言文明,就不那个你了...
有些事情用大白话说就是老天爷来了也没办法,一定会发生的!……至少我和父母住的两个小区没有受损一户,一辆车,周边也没听说。……还有,我在郑州就说在郑州所见的,其他地方不知道,没有发言权!绝不会道听途说,耸人听闻,那就是添乱了!做个善良的人,有好报!
水库泄洪我们接到短信通知的啊!不知道老师从哪里道听途说的,无语 这次突发暴雨是北京一年下雨量的总和,换作任何一个城市我想都不会做的“让人满意”!
那些说水涨起来了为什么不停运地铁,你以为全世界就你聪明吧,你知道下雨的那个速递是什么样么?1小时200多mm,……所以很多事情不要想当然,你根本不知道当时水多大。连水库名字都不知道,泄洪通知了,我是郑州人,我接到了,贾鲁河沿线全部撤离了才泄洪的。

这里先解决一个技术问题:7月20日下午大雨之前,郑州市通知了大家没有?泄洪是否通知了民众?

根据我多方面了解的情况,凡是拿联通手机的,都接到了“暴雨红色警告”通知。但是,拿移动手机的没有。

鉴于使用移动手机的用户至少有80%,所以实际上有80%的人没有接到通知。

至于泄洪前是否通知,我没有各个水库的全面信息,但我的“追责”原文也没提这个,所以这里就不多说了。

还有拿“海绵城市”说事儿的,限于篇幅这里就不多说了。

看了上面这些评论,我的感觉是他们根本没有抓住我文章的重点。我的重点是“追责”,而他们往往从个人感受出发,自己损失不大,就觉得好像别人损失也不大,缺乏共情心理。并且抓住我文章中的个别他们认为失时的地方大做文章。

更重要的是,他们认为:这场造成至少几十人死亡、几千亿经济损失的暴雨洪灾,不需要追责。

提追责就是抹黑,这才是他们愤怒的主要原因吧。

当然,我的“追责”文中也有不少支持我的人,总体给我的感觉是现在大家的意见已经分成两派,一派认为是天灾,不需要追责;另一派认为需要。两派人数都不少。

但是,认为不需要追责的,郑州人为多。

也就是说,外边的人都在为郑州痛心,但很多郑州人却认为这是“抹黑”,是“别有用心”。所以,本该给地方政府更大压力、希望下次能做得更好、甚至最好能完全避免水灾的,本来应该是郑州人,但现在……

好吧,别人是闲操萝卜淡操心,我删文,不提追责了行吧?郑州和河南的事,就由现在的郑州和河南人做主好了,我不再多说什么。

实际上,我写这几篇文章所关注的焦点,并不在这一场大雨。如果根本问题不解决,以后再有类似的雨怎么办?

我在《郑州大暴雨引发城市建设大讨论,我只给两个国内具体的学习对象就足够了》已经给出了初步解决方案,但还不全面。

不过写到这里,我也没有心情继续写下去了,反正我也就是一个草根,根本算不上什么大V,更不是什么知名人物,提建议也没用。

但是,我却想谈谈这场大暴雨给北方房地产带来的巨大影响。

那就是,凡是这次被水淹没的地方,一楼房子已经大为贬值了。

道理很简单,现在全球变暖,暴雨的规模将越来越大。过去几十年一遇的水患,未来有可能十年一遇。但没人愿意十年淹一次自己的房子。

由此连带,凡是这次被水淹没的地方,房地产总体上都会明显贬值。至少,未来的升值潜力已经大为降低。

相反,凡是这次没被水淹的局部高地,房子将相对更加值钱。

不仅仅是郑州。所有可能遭到水患的城市,都将是这样。

以郑州为例,这次郑东新区被淹甚多。截止到7月25日下午,郑东新区很多主干道的积水仍然有一米深,很多小区仍然没电。但新区有很多高楼大厦,电梯上不去,年龄大的人每天要爬几十层,非常困难。

而郑东新区是郑州房价最高的地方,景观也最好。经过这次水灾,恐怕很多人在遇到大暴雨时都会战战兢兢吧。住户尤其是高层住户,估计至少要常备几大桶纯净水、几十斤方便食品了,也要多准备几个充电宝,时刻都要充好电准备着。

7月25日的郑东新区,天已晴朗但仍然是一片泽国。图片来自央广网7月26日的《郑州罕见暴雨五天后仍有部分区域积水难消退 是何原因?》

回到上文“抹黑”的话题。郑州很大,住在郑州西北部地势较高地方的人,大多数人可能感觉到的仅仅是壮观的大暴雨,因为当天晚上水就消退了。或许他们对郑州东南部至今仍在遭到水患、仍在停电的人所遭到的苦难,没什么感觉吧。但我相信,常住在郑东新区、郑州南部地势低洼地方的人,恐怕对水患更有切肤之痛。他们更不希望下一次再下大暴雨时,还是这个局面。

第三个重大影响,是人口有可能继续向南方流动。

不知道大家发现没有,南方的降雨量比北方大得多,但南方出现水患的可能性反而不大。即使出现,造成的损失也没那么大。

因为南方河道和山脉丘陵纵横,即便降了大雨,雨水也会蓄积在洼地中。而不会像缺乏蓄水设施的北方平原,一降大雨就会充漫城市。

当然,由于人口众多,加上长期围湖造地,1998年大洪水时南方也遭到了惨重损失。但这种损失毕竟是可控的,尤其是大城市。因此在全球变暖、降雨量增多的大背景下,如果北方城市不能控制城市水患,更多的人就会移居南方。

这将造成南北经济的进一步不平衡。

不过老邓对此倒是比较乐观,我相信经过这次巨大的城市水灾,郑州和其他北方的地方政府将会更加重视水利设施的建设。比如,某些地方政府会痛定思痛,每十几平方公里就建立一个巨大的储水池,就像我在《郑州大暴雨引发城市建设大讨论,我只给两个国内具体的学习对象就足够了》中建议的那样。看起来好像投资很大,短期也没什么用,但“养兵千日,用兵一时”,一旦再次发生几十年一遇的大暴雨,城市将受益极大。

不过,这又是一个至少遍及几万平方公里的浩大工程,需要方圆几万平方公里内的多个城市都这么干。比如,如果某个地势低洼的城市这么干了,但是它上游的其他城市没这么做,那么如果整个地区下暴雨,雨水都排到这个城市,它极可能还是抵挡不住。

以这次河南中北部的大暴雨为例,如果要保郑州,那么偃师、巩义、新乡、乃至洛阳……都得大规模建设类似的储水设施。否则西边的水源源不断地涌向郑州,或者绕过郑州,涌向东南部的市县,最终承受水患的可能和现在一样,是开封南部和周口地区。

如果说,古代没有类似的建设能力,发大水也没办法,但是现代社会我们的生产力已经比过去提高了成千上万倍,在五到十年内把相关的水利工程建设好,还能美化城市景观,是完全可以做到的。

怎么写着写着,好像又在为河南和郑州出谋划策了?

谁让我也是郑州人呢哈!

哪怕家乡有很多脑袋糊涂的人,也不改变我对家乡的热爱。

我不希望下一次大暴雨来临时,郑州和其他城市仍遭到洪灾,进而遭到巨大的经济损失。我不希望每次都发生上亿吨的水土流失,因为那流走的都是我们最肥美的土壤。

关注本号,阅读往期精彩文章:

郑州大暴雨引发城市建设大讨论,我只给两个国内具体的学习对象就足够了

照这么下去,几乎所有房地产企业都得破产

今年七月,大民企外企的事尤其多

【独家报道】财经大V黄生为什么被依法采取刑事强制措施?

再创新高!告诉大家我炒股票的一个心法

钢铁股大涨气势如虹!我又发现一匹超级黑马

市盈率3的股票你拿在手里怕什么?漫谈股市和煤炭股

钢铁股全面预喜,算算它们的动态市盈率

降准大利好来了!从昊华能源惊喜的半年报分析兰花科创

滴滴的一切目的都是为了上市,所以它的结局也将注定

教育均贫富,已经在北京正式开始

殴打院士的张陶到底是谁?

从海南全岛封关看未来中国的战略

钢铁股全面预喜!但我最看好的板块是这个

邓元杰精彩文章汇总(2021年6月30日前)

  关注本号,阅读本号精彩文章。在本号菜单下还有个“行业报告”,这是个经常更新的内容宝库,相关小程序是:。
继续滑动看下一个
老邓说江湖
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存