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我已经赚得找不着北,但有一个巨大困难横亘在面前

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07

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9月9日星期四大盘依然疲软,但钢铁煤炭嚣张得让我不知道说什么好,幸亏老夫在这两个板块还留有相当多的仓位(之前减仓了三分之一),手里的两只煤炭钢铁都是涨停了,所以我已经赚得找不着北了哈哈哈哈!

但我现在心里越发后悔。早知如此,前几天就不应该大规模调仓换股(请看《大盘气势如虹,但我已调仓换股!》),迄今为止至少少赚了七、八万,损失非常惨重,现在只能以“新买的股票毕竟也上涨了”来聊以自慰。

但我还是那句话:战略上看,不后悔!(请看《还有谁不服的?》)

首先,稳健是必须的,是长久的生存之道。其次,我大规模买入或增仓的两只股票(中国建筑和某只仓储物流股)这几天也上涨了,而且跑赢了大盘。在股市上能赚钱就行,别太贪,能赚钱我就很满意了!

但我还是很奇怪,按说我今年说得如此精准和深刻,但很多人仍然在取关!尤其是我9月7日发了《还有谁不服的?》之后,取关的居然创了一个小高峰!

对此我很奇怪。老夫既授人以鱼,更授人以渔,今年一路赚钱和亏钱都是明牌,无论是思路还是板块甚至个股,都提前说!言行一致,说到做到!但就这,居然让一些人不高兴了。虽然理智上我知道人的脑壳里装的是什么,但对于这些人,我真的有些懵逼。

算了,我说这些他们已经看不到了,爱看不看。我现在已经不在乎公众号的收入了,影响力低点也挺好,免得被人盯上。于大盘我以前的文章已经谈过很多次,这里再给大家一个提示:截止到9月9日收盘,中国石化已经十五连阳了。

十五连阳!或许明天就是阴线,短线谁也不清楚。但是作为超大盘股,中石化十五连阳,难道还不能说明大盘风格已经转换了吗?

在过去十五天中石油也类似,只是有两天阴线。

低估蓝筹气势如虹!凡是拿住盘子不那么大的低估蓝筹的散户,今年的业绩应该相当好吧。

但是,今年,股民们总体赚钱了吗?

前天我看了一个人气很旺的财经公众号的文章,下面的回复吓了我一跳:

我看文章的时候阅读量已经有4.9万了,号主把一个人的留言置顶让大家点赞。结果呢,点亏钱的居然占3/4,甚至4/5!

这真是吓到我了,今年亏钱的真这么多吗?

我估计这个号主长期买的股票应该是白酒、银行、保险、网络、新能源……,总之大部分是“赛道股”,因为从她的文章内容可以揣摩出来。一个人频繁、重点地关注什么,往往就会买什么。今年她肯定亏了,但我没想到亏钱的居然有3/4多。

刚才我又去看了一眼,最新的截图如下:

好像亏钱的比例又扩大了?因为上面那个图,亏钱的人数是赚钱的三倍多一点,但到这里有奔四倍的趋势

但我总觉得今年亏钱的不应该有这么高的比例。首先大盘是涨的,其次,关注她的网友可能更容易受她的影响,因此样本有偏颇。关注别的号的人恐怕会好一点吧?比如,老邓我,从去年秋天到现在,声嘶力竭地宣传以煤炭钢铁为主的蓝筹早已经不是三回五回了,有时甚至到了卖血卖肾的程度。受我的影响,赚钱的比例会不会高点呢?

那就做个调查吧。欢迎所有人,包括不玩股票的,都来投票,大家都来看看今年散户的总体成绩到底怎样,看看关注老邓的朋友,总体战绩是不是比上面那个号要好点?

当然,每个人都要有自己的独立观点,我也是一家之言,不见得准,仅仅是供大家参考,每个人盈亏都要自负哈。

好的,现在本文的前半部分结束,后半部分是“一个巨大的困难横亘在面前”。

请大家放宽心,这不是我的困难,也不是你们的苦难,而是房地产开发商的困难。

没错,很久不谈地产了,今天谈谈房地产的销售情况。

房地产调控已经快五年了,大家知道今年上半年房地产的去化率是多少吗?

整个上半年,平均去化率是38%,和去年相比没多大改变。

而在三年前,去化率经常在80%以上。

要不然地产股跌跌不休呢。

所以,现在去化率明显超过38%的房企,做得已经很不错了。

比如绿城中国,正在备战“金九银十”(本文写于2021年9月9日),上半年合同销售总额1717亿元,同比增88%,全国排名升至第7位,回款率95%。新房的去化率68%,首次开盘项目30天去化率83%。所以绿城的信心还是挺足的。

但既然平均去化率是38%,绿城这么好,就意味着相当多的房企很差。

举个例子,荣盛发展是北方的大房企,上市公司,几年前进军苏州,目前在苏州只有一个项目,就是2019年拿下的甪(lù)直地王:荣盛甫上。现在,网签数据显示卖了约4成房源。

为了卖房,荣盛甫上的降价促销力度越来越大。比如一些房源降价30万,首付分期,首款最低23.9万。

而且荣盛给中介的佣金也相当高,最高佣金达到15万/套。要知道平均每套房也就300万,这个佣金力度令人瞠目。

我看过荣盛甫上这个项目,感觉做得还行:得房率高,在82%~84%左右。而且楼间距大,采光好。同时项目还是精装修交付,看起来还不错。可就是卖不动。

为什么卖不动?

当然是赶上房地产继续的严厉调控。但更主要的原因是位置可能不太好,在甪直的东边角落,生活配套设施比较匮乏。买房的来这里一看配套啥也没有,还不如买价格差不多的尹山湖的新房呢。

老邓在苏州了解这些,一度我对甪直的房子很有兴趣,四大水乡嘛,甪直中学在当地也挺有名的。

可是我觉得荣盛甫上有点偏。

再举个例子,上海建工,也是一个上市公司。它在长三角很有名,上海的东方明珠塔,苏州的东方之门(大裤衩),都是它承建的。

2016年上海建工用55亿拿下了苏州相城区姚祥地铁站旁的一块地,当时的楼面地价高达19046元/㎡,溢价率为116%。2019年,海玥名都领证开盘,备案均价只有2.8万/㎡左右。这还是包含精装修的价格,而且售楼处对外宣传海玥名都的装标高达5000元/㎡。

当时项目的某位领导说了这么一句话:

“我每卖掉一套房子,就要亏掉一辆宝马X5。”

如此亏本卖房,卖出去了吗?

过去两年多,海玥名都2000多套房子只卖了30%。

亏本都卖不出去,也够闹心的。

2020年底,海玥名都交房时遭到业主维权,因为部分业主不满遭到“双标”对待,有些房子装修得好,但有些不行。感觉不行的业主当然就不满意了。

苏州外面的人可能不了解这些,无所谓,我相信很多人在你所在的城市,都会看到大量的房子卖不出去。

卖不出去怎么办?

嘿嘿,苦逼的房企就有各种诱导用户的手段了。

比如,某排名前三名的大房企,就被用户告他们“欺诈销售”。

事情是这样的,某个用户被中介带去看房,在售楼中心报了个折扣价格,然后朋友介绍的第二个中介又带去,价格更低。用户当然选择了第二个中介。但是,用户对那个所谓的精装修很不满意,价格还挺高,但架不住来回打折,还是买了。

付了首付后没几天,大房企说这单要算第一个中介的,因为他首先带用户看的房,佣金2.5%,也就是3.6万佣金要给第一个中介。但之前第二个中介答应 他拿到3.6万后返给用户1.4万,当时售楼处的人也说可以做,没什么风险。既然售楼处的人都这么说了,用户就签了合同。但现在售楼处又说不算,不是欺骗用户买房吗?

说白了就是为了那点钱。狼多肉少,现在房企确实也够苦逼的。

这种例子还有很多,就不多举了。自2016年9月底开始的调控到现在已经五年了,房企们已经越来越困难。

但是,房地产行业又一次迎来了缓冲的机会!

请注意,我说的是“缓冲的机会”而不是“转机”,是相当讲究的。契机就是2021年8月31日下午国务院举行的“让全体人民住有所居” 的新闻发布会。

对于这场发布会,以前我在谈股市的时候已经重点谈过,请看《压在股市上最大的一块石头,被搬开了!》,当时重点针对的是股市。

但是对于楼市,肯定也给了喘息的机会。因为“住有所居”这个新提法,将深刻影响未来若干年中国房地产行业的格局和趋势,也会改变地产股的未来趋势,前景至少已经没那么暗淡了。

需要注意的是,“住有所居”的提法早已有之。例如,在十九大报告中就已明确:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

这再一次雄辩地证明:本届所坚持的政策,都是一定要继续坚持的。韧性很足哈!

所以,楼市应该会有一定的回暖。众多房企的策划员、销售员们,现在又要撸起袖子加油干了。

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