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看了这几个买房人的骚操作,我知道房价还得上涨

邓元杰 老邓说江湖
2024-09-07

上一篇《套利黄金!这是最近我在干的事儿》大家感觉怎么样?套利黄金这个事儿主要是熟悉基金的套利操作,钱并不多,顶多几百元就可操作了,银河证券还能提供“账户拖拉机”,炒股的开通这个选项我觉得挺好。虽然我最近不炒股,但我也开了,还打进去小几千元玩玩。

好了不多说了,回到楼市。其实这大概是现在国人最关心的,比股市要热得多。因为虽然买卖房子的人要远少于炒股的,但楼市的走势却是每个人都关心的。

说说我身边的事儿。看了这几个买房人的骚操作,我知道房价还得上涨。

我在4月10日的文章《根据我的观察,跳水卖房的已经不多了》中说了苏州A小区和B小区的几个放血价卖房的,现在说说买房人后来干了什么。

无一例外,他们都开始了大装修。

要知道,他们买的四套房子以前都是有装修的,其中两套简装,两套精装。

如果是简装,他们拆了重装还情有可原。但有两套精装他们还这么干,说明什么?

大锤子上下翻飞推到重来,我看着都心疼哎。

有一套我仔细看过,虽然已经装修了将近二十年,但吊顶非常好,地板也不错,当初的房东也是精装修好不?花了很多钱的!这套房子如果是我住,顶多就是厨房厕所重装,大不了再搞搞阳台(其实阳台不错),用新款式来做。或者把部分地砖敲掉改木地板,顶天了就这样了。可是新房东全部重来!

这说明他们还是有钱

因为原来的装修本就不错,新房东对原装修居然不满意,说明要求更高,胃口更大。

有这种要求的人能是穷人吗?

我觉得不能用“每个人都有自己的口味,所以要全部推到重来”来解释。更重要的原因是,新房东觉得砍价能砍掉几十万甚至一百多万,搞精装修还是占便宜了

想想也是。一套房二三百万甚至五六百万,比去年这时候的价格砍掉20%已经很爽得飞起,而一般的精装修大约相当每平米四五千元,和砍掉的房价相比算个毛?

所以,他们一致决定推倒重装!

既然这样,现在市场上的卖房者,如果不是特别急用钱的话,何必放血价卖呢?

我可以用行为经济学解释一下买房者的心理,并预测一下未来(热门一二线城市的)房价走势。

行为经济学里面的一个很重要的概念就是“”。这个我最近写文章已经提过几次,简单地说,每个人都会对某些物品有个内心的估价。

拿房子来说,去年这个时候某小区的房价是均价5万,过去甚至是6万。从6万到5万已经跌了,很多人其实已经能接受这个价格。也就是说,在很多人心中,6万就是这个小区的“锚价”。

但是现在又从5万跌到4万,买家就会觉得便宜,感觉自己“赚了”,或者已经省了不少钱,于是买入之后反而敢于花钱装修。

砍掉20%甚至30%、一半当然很爽,但买家其实并不缺钱。

本质原因是,买家既然已经花了几百万买房,他就不在乎再多花几十万装修。

本质原因是,买家并不缺钱。

就算贷款又怎么样?人们在乎的不是绝对数而是相对比值。比如,贷款600万只比400万多50%,但是贷款100万却比50万多100%。你们觉得是贷400万的更敢贷600万,还是贷50万的更敢贷100万?

当然是前者喽。所以贷的越多,反而越敢贷

我们买东西也是一样。5块钱的大蒜突然涨到10块,人们都要骂人了。但是4000元的手机涨到6000,人们的反应会平和得多。

这是行为经济学的理论,早就被验证了的,而且还在继续被验证。

所以对于买房者来说,贵个百分之二三十真不算啥。就算便宜了,他们也会把钱用在其他地方与其如此,卖房者如果不是极度缺钱,何必放血呢?

好了说说未来的房价走势。

还是拿上面的小区为例,几年前单价6万,现在被打到4万,而且成交了好几套。于是在短期内,这个小区的价格锚就是4万。

于是,短期内价格很难上涨

因为买家的价格如果明显超过4万,会觉得自己是冤大头,是SB。

可是,基于我近期分析房价的多篇文章的理由,一二线房价还得涨啊。何况现在放血价卖房的已经很少了。(根据我的观察,跳水卖房的已经不多了)(上海4000万买房的都是富豪?门槛真不如你想的那么高),(股市吃翔,我的阅读量也被打回原形

所以“买家不愿买,卖家不愿卖”可能会持续一段时间。

也就是说,价格得在底部拉锯一段时间

这段时间大概会持续几个月,因为“金三银四”已经快过去了,下一波是“金九银十”。未来几个月的成交如果均价向上,买家就会更加着急,就像几个月以前卖家更着急一样。

那时卖家就会想:“不管怎么说,现在的房价比2021年还要便宜,买房还是划算的,再不买就来不及了。”

因此底部拉锯几个月之后,最迟,“金九银十”房价将走出底部。

这波房价上涨,长三角是龙头,上海是龙头。根据我的观察,价格回暖已经波及到了杭州,正在波及苏州。无锡、南京还在泥潭中挣扎,但是也快了。

经济数据也支持长三角的恢复。根据2024年一季度各省GDP的数据,全国平均增速5.3%,但江浙沪领跑全国,江苏、浙江增速又超过广东。比如,江苏增6.2%,浙江增6.1%,上海增5.0%,广东增4.4%,北京增6.0%。四川重庆也不错:四川增6.1%,重庆增6.2%。

其他重点城市,苏州增9.9%,杭州增5.1%,成都增5.0%,南京增5.2%,深圳增6.4%,广州增4.4%,武汉增5.6%。

河南增4.7%,落后全国。但是郑州增6.2%,又超过全国,很奇怪。要知道阿康已经基本离开郑州,郑州的房价也是最疲软的城市之一,但一季度增速居然有6.2%……

不说了,说说苏州。

苏州为什么增长这么快?我在去年12月1日的《为什么很多人还是看不清房地产的大势?未来的楼市行情将是二线领涨!最牛的城市将是……》已经说得很清楚了。当然,细节上还是有错,我当时没想到春节以后居然是上海领涨,看来水平还得提高。

上海为什么能领涨全国?因为上海是江浙沪的上海,北方中国的上海,综合实力还是强于广东的。拿上海最近又一个日光豪宅“融创外滩壹号院”来说,204套均价4000多万的房源当天卖光,买家中33%是上海本地人,另外大约40%是浙江和江苏的,江浙沪占总成交的73%,然后是其他各省的零星,如下图所示。

里面居然没有广东?!看来广东豪杰对上海不感兴趣。如果广东人来上海抢房,估计激烈程度还能提升一个等级。我相信,以后更多广东富豪肯定会来长三角抢房的。

一二线城市房地产的春天,正在到来。

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