兰台房建丨承租人如何行使优先购买权
作者：王晓倩
《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
该条款规定了承租人对出租房屋的优先购买权，该规定的目的在于维护承租人利用出租房屋居住或经营的稳定性。本文通过梳理现有法律规定及司法判例，意在言明承租人如何行使优先购买权，以供参考。
01
承租人优先购买权行使前提
司法实践中，对于承租人是否能够行使优先购买权主要满足四个条件：
第一，租赁合同关系成立，且在租赁期内
该条件系《民法典》第七百二十六条规定中的隐含条件，该条预设前提即存在出租方与承租方，也即双方已经建立租赁合同关系。承租人的优先购买权是依附于有效且正常履行的租赁合同，如双方租赁合同已经解除或房屋已经被收回，则承租人不再享有优先购买权。
第二，出租人有出卖租赁房屋的行为
出租人出卖房屋系承租人行使优先购买权的基础条件，而对于出租人对于房屋的其他处置形式，如赠与、继承等，则承租人无法行使优先购买权。
需要重点关注的是，对于承租人承租整体房屋的一部分，出租人整体出卖房屋的情况，根据（2004）民一他字第29号最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，主要从两方面予以考虑：一是，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。二是，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。如湖北省武汉市中级人民法院(2023)鄂01民终2607号民事判决书，法院认为“因阮忠原承租的商铺面积仅占整体房屋的2.4%，而整栋房屋登记在不动产权证书上的建筑面积是5114.59平方米，该房屋系整体出售，不能分割出售。一审法院根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》关于‘从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。’规定，认定阮忠原对整栋房屋不享有优先购买权并无不当。
第三，承租人以同等条件购买
关于“同等条件”，笔者在此前《承租人如何行使优先承租权》的文章中也做过相关分析，对于优先购买权的同等条件亦是同样的原则，参照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第十条规定，“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。即同等条件主要指转让价格、价款履行方式、期限等主要条件相同，（1）转让价格应当相同，这一条件比较直观，各方争议不大；（2）款项履行方式与期限，对于出租人而言获得对价的获益周期有差异，如款项是一次性支付还是分期付款；（3）其他可能影响出租人利益的条件，如关于房屋购买的税费承担，不动产税费亦是交易中的重要支出，该部分费用的承担也可能成为条件之一。
第四，承租人未表示事先放弃优先购买权
优先购买权属于法定权利，而对于该权利行使，首先应确保承租人未事先放弃优先购买权。实践中，承租人放弃优先购买权的方式主要是两种：一是房屋租赁合同中明确约定承租人放弃优先购买权；二是承租人以签订承诺书等方式事先放弃优先购买权。如承租人已经事先放弃优先购买权的，则不得再主张优先购买权。
02
行使优先购买权的主体
《民法典》第七百二十六条规定，享有优先购买权的主体为承租人。实践中，房屋租赁中转租也较为常见，而对于次承租人是否享有优先购买权也存在不同观点。
一种观点认为优先购买权仅承租人享有，次承租人不享有优先购买权，主要依据为优先购买权系基于出租人与承租人之间的房屋租赁合同关系，属于合同项下的债权权利，次承租人与出租人并无合同关系，因此也无法突破合同的相对性直接向出租人主张优先购买权；另外，从权利对等角度，出租人仅对承租人承担责任和义务，如次承租人也同等享有优先购买权，则出租人需承担对次承租人的通知义务，属于超出合同范围额外增加了出租人的义务范围。如广东省中山市中级人民法院(2022)粤20民终414号民事判决书中，载明“承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。此种权利是依法产生的，而不是根据当事人之间的合同约定产生的，只能属于特定人即与出租人具有直接租赁关系的承租人所享有，具有一定的专属性，不能将该权利转让给他人享有。本案中国迈公司作为承租人，其已明确表示不主张该项权利。同时宝路盛公司对于案涉租赁物享有次承租人的权利，而对于次承租人是否享有同等于承租人的法定优先购买权，法律无明确规定。另外优先购买权作为承租人的一项权利，是优先缔约之请求权，是一种合同行为，须以双方当事人的合意为基础。法律对优先购买权的规定同时是为了强制出租人履行对承租人在合理期限内的通知义务，以便在租赁房屋的物权发生变动前，承租人尽可能做好相应的准备以减少损失。”从上述判决内容可以看出，法院认为优先购买权具有一定的专属性，并不因转租而转移至次承租人。
另一种观点则认为次承租人可以享有优先购买权，并且北京、江苏、辽宁等地高院也出台了相关指导意见1，该观点下对于次承租人享有优先购买权也同时设定了相应的条件，如：次承租人系房屋的实际使用人，承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持。即次承租人享有优先购买权的前提条件为承租人转租得到了出租人的认可和同意。
03
行使优先购买权的方式
在满足行使优先购买权的条件后，根据《民法典》第七百二十六条第二款规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买
第一，承租人需要限期行使。也即承租人自收到通知之后，不能无限期地享有优先购买权，否则，出卖人出卖房屋的权利始终处于悬而未决的状态，处分权的行使将受到影响，而且可能丧失房屋的最佳出售时机，最终给出租人造成损失。同时，如承租人优先购买权不受时间限制，将使得出卖人和第三人之间的法律关系处于不稳定状态，或将给第三人造成损害，影响交易的稳定性。
第二，承租人需明确表示。对于明确表示的形式，笔者认为需承租人做出明确的行为动作，如口头告知、书面回复、或以实际行动推动谈判购买房屋的条件等，也即该行为足以表达其有购买房屋的意思表示。反之，如承租人自收到通知后，并未做任何购买意思表示，视为默示方式放弃了优先购买权，此种情况下，承租人事后再主张优先购买权，不能得到法院支持。
04
妨害承租人优先购买权的法律后果
《民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。本条仅规定承租人有权主张赔偿责任，但对于赔偿的标准没有明确规定，司法实践中对于赔偿标准亦裁判不一，笔者经检索大量案例对于损失部分的主张主要有以下几类：一是房屋装修损失，二是因丧失房屋购买机会导致另行购买房屋产生的房屋差价损失，三是因未能继续使用房屋而发生的搬家费、中介费等。
关于房屋装修损失的主张，通常法院会结合房屋租赁合同中关于装修损失的约定以及最终受益原则认定承租人的损失情况，并酌情予以支持。如浙江省台州市椒江区人民法院(2023)浙1002民初5811号民事判决书中，法院认为，“二是关于龙某主张的损失能否得到支持问题。根据民法典第七百二十八条规定“出租人未通知承租人或者其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任”，吕某侵害了龙某承租人的优先购买权，应当承担赔偿损失的违约责任。对于龙某主张赔偿装修损失204640元的请求，根据民法典第三百二十二条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，可按照充分发挥物的效用的原则确定，案涉店面的不可移动装修属于附合物，与商铺不可分，从发挥物的效用原则考虑，该不可移动装修应当归属于不动产所有人所有。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”，本案《商铺租赁合同》租赁期间已经届满，故龙某要求吕某赔偿装修损失204640元，本院不予支持。但因吕某未履行房屋出售的告知义务，导致龙某丧失交易机会，为填补善意相对人龙某的信赖利益损失，吕某仍应向龙某承担赔偿责任。根据查明的事实，案涉房屋出售给案外人后，在租赁期间并未影响龙某承租使用，龙某现无证据证实吕某侵犯其优先购买权造成的实际损失数额，但结合龙某原租赁期间的租金、在租赁期满后需重新寻找房屋装修经营等情况，本院酌情认定吕某赔偿龙某损失100000元。”
关于房屋差价、中介费等，法院会结合费用是否已经实际发生，费用发生的必要性、合理性予以酌定支持。如北京市第二中级人民法院(2022)京02民终11967号民事判决书中，法院认为，关于争议焦点二，宋宗元因优先购买权受到侵害所遭受的实际损失，既包括其因侵权行为导致的财产价值的减少，也包括可得利益的丧失。一方面，宋宗元的优先购买权受到侵害后，不能享有直接从优先购买权人转为所有人可带来的便利，其因此而必须支付的额外费用，包括另行寻找、购买房屋以及搬家等支出理应获得赔偿。故对于宋宗元主张的其另行购买朝阳房屋支出的中介服务费175600元，有事实和法律依据，法院予以支持；就搬家费，系其必然支出的费用，根据宋宗元提交证据情况，法院对于合理部分依法予以支持，合理数额酌情确定为8000元；就宋宗元主张的租金损失，因客观上宋宗元在涉案房屋居住已超出了租赁期限，宋宗元的该项请求缺乏事实根据，法院不予支持。另一方面，宋宗元优先购买权实现的可得利益为房屋价格上涨所带来的房价之差，其可得利益损失应为宋宗元另行购房时涉案房屋的市场价值减去涉案房屋的售价之差，或其替代购买类似房屋而多支付的费用。然而实际上，宋宗元已及时于2021年3月购买了朝阳房屋，该房屋面积、位置、户型与涉案房屋均不相同，鉴于上述间隔时间短等因素，宋宗元以购买朝阳房屋的房款及装修等费用主张其房价损失并无事实和法律依据，缺乏合理性，法院依法不予支持。
综上，对于承租人的优先购买权虽已有法律规定，但实践中对于不同情况仍需结合个案予以分析，本文仅对部分情况予以分析，以供参考。
[1]《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2013.12.19）第30条：“转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。”
江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（2008.12.15）第十九条：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。”
辽宁省高级人民法院《关于印发全省法院民事审判工作座谈会会议纪要的通知》第7条“关于房屋承租人的优先购买权”第3款：房屋承租人经出租人同意转租房屋的，优先购买权由实际租用房屋的承租人享有。未经出租人同意转租的，承租人主张优先购买权的请求，不应予以支持。”
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作者：王晓倩 合伙人
房地产与基础设施法律事务团队 北京
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王晓倩律师，兰台房地产与基础业务设施业务团队主管合伙人。从业十余年，长期专注于房地产与建设工程法律事务、公司法律顾问事务，服务众多具有行业代表性的大型央企、国企、上市公司等企业，在常年法律顾问事务及民商事争议方面积累了丰富的专业经验。
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