“认房不认贷”对房地产和经济的重大影响

截止到2023年9月1日，北上广深都推出了“认房不认贷”政策。老邓认为，这对房地产和中国经济会有重大影响。

先简单解释一下什么是“认房不认贷”。就是无论之前是否贷款买房，只要目前名下没有房产，或者所在城市的第一套房的房款已经付清，现在想买第二套，都可以按首套按揭贷款，享受首付比例和利率优惠（但第一套已经付清然后买第二套时，可能各个城市规定有所不同，但肯定会有大优惠）。

比如张三在北京按揭买了套房，卖了以后换大的，但在以前，他买第二套房就不能享受首套待遇了。但是如果他现在没房，完全可以享受首套待遇。要知道一套、二套的首付和利率差别大了。

而且“认房不认贷”是各城市自己搞自己的。比如你在北京有套房子，现在想在上海买房，上海一看你是在上海首次购买，就算首套。

综合来看，很多城市更宽松的要求是：

1、个人名下有一套房，但贷款已付清，再贷款购房是首套。

2、个人名下有一套房，后期卖掉再购房，是首套。

3、先用全款买房，再用贷款买房，是首套。

4、夫妻中一个婚前有贷款但没房产，婚后买房是首套。

哪怕在8月底之前，第二套房往往首付必须70%，房贷利率相当于LPR利率加0.8%（大致如此，我随便估的）。而现在，2023年9月1日以后，首套房的首付按30%甚至20%（以后可能更低），利率按LPR加0.2%，所以差别巨大。

第二套房依此类推。

现在北上广深规定第三套房全款，或者不许买（大致如此）。以后也可能会更宽松。

我觉得现在这“认房不认贷”的力度已经很大了。

结合老邓这两天实地了解的信息，给大家说说理由。

一、很多大城市的长期居民根本没有那么多房子。

网上经常看到有人炫房本，一大沓很有钱。其实很多大城市居民根本没那么多房。

比如我所在的单位2014年集体和某地产品牌合作盖房，当时的价格比市场上稍微便宜一点。愿意买的登记。我去登记时已经好多人了，好几个队伍同时排，并行操作。

排队登记有一项是以前名下有几套房。

我看了看，绝大多数人名下只有一套。

少数人无房，一般是刚来几年的年轻人。

而有两套或更多的，几乎没有。

这个结果让我很惊讶。看来绝大多数人跟我差不多。

如果大城市的家庭往往只有一套或最多两套房子，现在“认房不认贷”，会有什么结果？

显然的啦，改善型需求将大幅增加。

比如以前把三室一厅的卖掉，换四室两厅；以前的普通住宅卖掉，换洋房或（联排）别墅。反正现在算第一套。

老邓所在的苏州，根据我对几家售楼处的实际考察，上一周（8月27日~9月2日），上海、无锡人已经开始到苏州探点（其他地方也有，但主要是这两个地方），并当场拍钱，买下了几套房子。苏州本地人也拍钱买房，导致这几个售楼处的销量暴增了十几套。

我相信，苏州人也会到上海、无锡买房的，大家互通有无哈。

这说明新政实施后，第一批人已经快速行动起来了。

为什么会这样？后面有解释。

熟悉老邓的朋友都知道，我一直认为现代社会人均60平米才舒服。因为隐私和各种物品很多，根本放不下。比如一家三口，180平吧，一家四口就240平，这才真正舒服。

当然也非绝对。如果一家五六甚至更多口人，别超过七八个，300平米也差不多了。

人均80平米当然更好了。

这个话题就不展开了。咱们就说本地人买房，改善型需求就很大。第一套结清就可以买第二套，第二套首付20%并且利率也比以前大为降低，那么肯定会有相当多的本地人，愿意买第二套更大的。如果没钱，就可能把第一套卖掉。

这会导致银行的房地产贷款大增。

其实银行很欢迎这样。因为现在银行的钱贷不出去，而房贷毕竟比较优质，现在国家政策纷纷出台，所以银行会帮助客户“钻漏洞”，千方百计把钱贷出去。有利于银行改善经营。

所以这对银行也大有好处。

说说“认房不认贷”的第二个影响。

二、相当有利于一线和强二线城市。

比如上海、深圳、广州，以及杭州、苏州，还有长江流域的省会。

北京吗？我保持谨慎，天津就更谨慎了。

因为它们在华北，现在全球变暖，华北雨量增大，水利设施需要大建设。可是怎么建设？开始了没有？所以水患不好说。还有就是疯狂开采地下水导致地面沉降，买房或许在赌运气，这个话题也不好说。

当然还有其他因素，不好说。总之我更看好长珠三角和长江流域的省会。

这是因为：

1、其实很多家庭很有钱，但过去几年的严格限购让他们的购买力发挥不出来。

虽然大部分人的年收入可能不到10万元，但有些家庭还是很有钱的。

因为在烟草、电力、电信、网络、银行、医药行业工作的人，并不少。只要工作有一定年限，年入几十万甚至百万左右，松松的。

如果夫妻两个都在这种行业工作，一年一两百万的收入很正常。

以前限购卡得死，现在经过七年总算放松了，他们手里已经有了大几百万，会不会到喜欢的大城市买套房呢？

凡是去过上海、杭州、苏州、成都的，都会喜欢这些城市。或许也包括武汉、长沙、南昌……

现在“认房不认贷”，首付三成甚至两成，利率又低，这种家庭手里大几百万甚至千万以上，很有可能到热门城市买套房。

即便不是为了自己，为了孩子行吗？

2、现代经济和大规模基建将让人口进一步向大城市集中。

这是现代经济的情况决定的，各种服务和产品越来越多，小地方根本满足不了，也没有足够多的就业机会。大城市反而有更强的虹吸效应。

加上生孩子少，以后小地方越发破败，人们将更向大城市集中。

现在“认房不认贷”了，我相信一些中小城市的人会利用这个机会，尽量挤进大城市的。主要是一线和强二线城市。

那么第三个影响，就是：

三、楼市继续分化，总体不利于三四线城市和一些不太热门的二线城市。

因为人们会尽量往大城市跑。

四、大城市房价会坚挺，很多可能会上涨10%左右。

因为当北上广深都“认房不认贷”时，谁不想在大城市买房呢？

以后小城市的房价估计会比较惨，但大城市的房价会比较坚挺，甚至继续上涨。所以到了一定程度，恐怕也会带动小城市房价。只要大多数城市有一定的生产和消费能力，经济还能循环，房价也不会像鹤岗和玉门那样。

没办法，趋势就是这样。

因此，我估计房地产新政会导致十万亿级的房子销售，包括二手房，以及相关的资金流动。因为过去七年的需求将得到释放。那么这种资金流动以及银行的房地产贷款的增幅，可以相当改善银行和地产的经营状况。

五、促进社会价格总体上升，因此有利于各路企业尤其是房企融资，也有利于银行房贷和收款。

还是拿我最喜欢的MV =PT 来解释一下。

M（货币总量）*V（货币流通速度） = P（价格水平）*T（商品总量）

“认房不认贷”是加快货币流通速度V的重要手段。自2023年9月1日开始，一年至少带动十万亿的资金流动。

加上M的居高不下，T的相对稳定，那么价格P，当然就会明显上升了。

所以“认房不认贷”会加剧通胀，让大城市房价坚挺甚至上涨，也会产生锚定效应，有利于很多二三线城市房价的稳定。

不排除有这么一种可能性：通胀导致又一轮的全面价格大涨，企业以前的债务被相对稀释了。

这对房企和银行都有利。

比如银行有某笔坏账没收回来，拿的是房企的房子或土地作为抵押，现在地价比较坚挺甚至涨上去了，银行可以转卖脱手，至少不会亏那么多吧。

总之，我们一定要对一轮大通胀有足够的心理准备。

可能有人会说：新政的效果真那么大吗？

放心，如果“认房不认贷”效果不佳，还会有更大的招。

总之，一定要加快货币流通速度，不断降息降准，目的是让经济继续运行。

因为七八月份的经济数据太差了。七月份的数据已经出来，我这里就不列了，大家都知道。八月份的很多数据还没出来，但根据已经出来的数据，更不乐观。

有数据为证：根据中指研究院发布的数据，8月，百强房企单月销售同比下降39.2%，环比下降8.9%。

所以8月底央行和管理层急了。可谓十万火急。

现在让经济运转下去已经是重中之重，其他目标都靠后。

写到这里，我有个揣测，就是这种火急措施可能是鹤总想出来的。

也不一定，但别人想出来这种主意，他觉得“正合我意”。

我为什么这么推测？

因为“涨价去库存”就是他的杰作。

那么现在“涨价救房地产和经济，进而让过去的各种坏账和烂账显得不那么重要”，我觉得好像也挺符合他的思维方式。

就算不是，但通过大通胀让过去的坏账、烂账显得不那么重要，已经是迟早要付诸的行动，也是最可行的办法了。

没办法，没办法啊，长期来看只能这样。

当然，我认为房地产头上的各种枷锁早就该打开了。

各行各业都是这样：各种貌似“为你好”的规定越少，对行业发展越有利。

我始终认为，ZF不应该强行打压或扶植某些行业，而是制定好符合市场经济的规则，大家都遵守，这才是长远之道。

也就是说，ZF对行业的干预应该极为审慎。不是说不能干预，但一定要非常审慎。把“干预”当成一种特殊情况，而非常态。

债务问题怎么解决？通胀。

说多了说多了，回到房地产。

我认为，“认房不认贷”是促进货币和经济流动的猛招，而且仅仅是开始。

所以我说，这对房地产和经济有重大影响。

这种影响才刚开始。

短期来看，对楼市和股市的影响都很重大。

不过股市短期面临一个比较大的利空，就是管理层正在打击量化。

目前量化投资已占我国股市交易量的20-30%，对量化的打击肯定会有短期利空。市场资金少了嘛。

其实我对量化投资持中性态度。量化只是一种具体的交易策略和手段，能赚钱也能亏钱。如果人家赚钱了，只能说人家本事大。我就算吃了亏，也认。

美国量化交易量占60%以上，也没见人家怎么样。

关键还是完善制度，但这个话题就不展开了。我这里的观点是：打击量化是短期利空。尤其不利于很多题材股、垃圾股。

但长期是利好还是利空，还是看政策，以及经济。

不过国家这么打击量化，是不是有别的意图？

比如，让“主力”进来赚钱？

但这是很不严谨的猜测，也有阴谋论的成分，所以就不多说了。

回到楼市新政，这毫无疑问对地产、银行，以及相关产业，肯定是（短期）利好吧。

让钱转起来，让经济转起来，至少现在还得靠地产救急，进而缓解整体局势。

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